Çözümler · Kira
Kira uyuşmazlığınızı sözleşmenizle birlikte okuyun
Kira ilişkisindeki sorunlar çoğu zaman bir sözleşme maddesi, bir ihtarname ya da ödenmemiş birkaç aylık kira ile başlar. Hangi belgenin hangi hakkı doğurduğunu görmek, tartışmayı somutlaştırır.
Kira uyuşmazlıklarında ilk adım: arabuluculuk
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Tahliye taahhüdüne dayanan ve icra yoluyla yürütülen bazı talepler gibi istisnalar vardır. Anlaşma sağlanırsa arabuluculuk anlaşma belgesi, bazı durumlarda ilam niteliğinde belge olarak icraya konulabilir.
Sık karşılaşılan durumlar
-
Kira artışı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez (TBK m.344). Beş yıldan sonra hakkaniyete uygun kira bedeli için dava açılabilir.
-
Ödenmeyen kira
Kiracı kirayı ödemezse kiraya veren yazılı süre vererek sözleşmeyi feshedebilir; konutlarda bu süre en az 30 gündür (TBK m.315). Kira alacağı için tahliye talepli icra takibi de mümkündür (İİK m.269).
-
Tahliye
Kiraya verenin ihtiyacı, yeniden inşa, tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar gibi sebepler kanunda sınırlı olarak sayılmıştır (TBK m.350–352). Her biri için süreler ayrıdır.
-
Depozito (güvence bedeli)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kirayı aşamaz ve para ise vadeli bir hesaba yatırılır (TBK m.342).
Sık görülen süreler
| İşlem | Genel süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Kira ödenmezse fesih için verilecek süre (konut ve çatılı işyeri) | En az 30 gün | TBK m.315 |
| Tahliye taahhüdüne dayanarak takip veya dava | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay | TBK m.352 |
| İhtiyaç sebebiyle tahliye davası | Sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 ay | TBK m.350, 353 |
| Kira alacağı zamanaşımı | 5 yıl | TBK m.147 |
Süreler genellikle tebliğ tarihinden başlar ve dosyanın özelliğine göre değişebilir. Kendi son gününüzü bu tablodan hesaplamayın; belgedeki tebliğ tarihini ve istisnaları bir hukuk uzmanıyla doğrulayın.
Toplamanız gereken belgeler
- Kira sözleşmesi ve ekleri (varsa tahliye taahhütnamesi)
- Kira ödemelerinin dekontları
- İhtarnameler ve noter yazışmaları
- Taşınmazın teslim ve iade tutanakları, fotoğraflar
- Depozito ödemesini gösteren belge
Hukuk Dosyam kira dosyanızda ne yapar, ne yapmaz?
Yapar
- Sözleşmeden başlangıç tarihi, süre, kira bedeli ve artış maddesini okur; onayınıza sunar.
- Ödeme dekontlarını kira dönemleriyle karşılaştırarak eksik veya fazla ödemeyi işaretler.
- İhtarname ve tahliye taahhüdündeki tarihlere göre ilgili süreleri dayanaklarıyla gösterir.
Yapmaz
- Yeni kira bedelini sizin adınıza belirlemez; artış sınırının hangi veriye dayandığını gösterir.
- Tahliye davası açıp açmamanız gerektiğini söylemez.
- Karşı tarafa ihtarname göndermez.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi kirayı TÜFE oranının üzerinde artırmak istiyor. Ne yapabilirim?
Yenilenen kira dönemleri için kanundaki sınır, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalamasıdır (TBK m.344). Sözleşmedeki madde ve kira yılının başlangıç tarihi önemlidir. Anlaşamazsanız dava öncesi arabuluculuk yoluna gidilir.
Depozitomu geri alamıyorum. Ne yapmalıyım?
Taşınmazı teslim ettiğiniz tarihi ve durumunu gösteren tutanak ve fotoğrafları saklayın. Kiraya verenin hasar iddiası varsa bunun belgelenmesi gerekir. Uyuşmazlık için önce arabuluculuğa başvurulur.
Tahliye taahhütnamesi imzaladım. Hemen çıkarılabilir miyim?
Taahhüdün geçerliliği için yazılı olması ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir; kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde harekete geçmelidir (TBK m.352). Geçerlilik koşulları dosyaya göre incelenmelidir.
Dayanak mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315, 342, 344, 347, 350–353, 147Temerrüt, güvence, kira bedeli, tahliye ve zamanaşımı.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/BKira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk.
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.269 vd.Kira alacağı için tahliye talepli takip.
Mevzuat değişebilir. Kendi dosyanızda hangi hükmün, hangi tarihteki hâliyle uygulanacağını dosyanın koşullarına göre bir hukuk uzmanıyla değerlendirin.
Sözleşme, ödemeler ve yazışmalar tek dosyada
Kira sözleşmenizi ve dekontlarınızı yükleyin; dönemler, tutarlar ve tarihler düzenli görünsün.