Rehber · Kiracı hakları
Depozito iadesi uyuşmazlığında dava öncesi hangi belgeler hazırlanmalı?
Depozitonun ödendiğini ve iade ya da kesinti talebinin dayanağını gösterebilmek için kira sözleşmesini, ödeme kayıtlarını, taşınmazın teslim durumuna ilişkin belgeleri ve tarafların yazışmalarını bir araya getirin. Belgelerde özellikle depozito tutarını, kira ilişkisinin sona erdiği tarihi ve taşınmazın başlangıçtaki ve çıkıştaki durumunu karşılaştırın. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvenceye ilişkin özel kurallar bulunduğundan, sözleşmenin ve varsa banka kayıtlarının birlikte incelenmesi önemlidir (6098 sayılı Kanun m.342).
Önce depozitonun nasıl düzenlendiğini kontrol edin
“Depozito” adıyla bilinen güvence, kira sözleşmesinde kiracıdan alınacağı kararlaştırılan teminattır. İlk olarak ilişkinin gerçekten bir kira sözleşmesine dayanıp dayanmadığını ve sözleşmenin konut ya da çatılı işyeri kirası olup olmadığını kontrol edin; 6098 sayılı Kanun m.342’deki güvence düzenlemesi bu kira türleri için öngörülmüştür.
Sözleşmede güvence verme borcu kararlaştırılmışsa, güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (6098 sayılı Kanun m.342). Sözleşmedeki tutarı, ödeme kayıtlarını ve kira bedelini ayrı ayrı not edin. Tutarın sözleşmede yazması tek başına paranın gerçekten ödendiğini göstermez; ödeme kaydıyla karşılaştırın.
Güvence para veya kıymetli evrak olarak verilecekse m.342’de bankaya yatırma veya bankaya depo etme ve iade koşulları düzenlenmiştir. Sözleşmede böyle bir düzenleme bulunup bulunmadığını, hesabın ve varsa kıymetli evrakın kayıtlarını birlikte inceleyin. Yalnızca taraflardan birinin elindeki belge, hesabın niteliğini ya da tarafların bankaya verdiği talimatları kesinleştirmeye yetmeyebilir.
Hangi belgeleri bir araya getirmelisiniz?
Belgeleri, neyi gösterdiklerine göre gruplandırın. Her belgenin tarihini ve hangi iddiayla ilgili olduğunu kısa bir notla belirtin.
-
Kira sözleşmesi ve ekleri
İmzalı sözleşmeyi, uzatma veya değişiklik metinlerini ve depozito ya da güvenceye ilişkin ekleri bulun. Güvence tutarını, ödeme biçimini, varsa banka hesabına ilişkin düzenlemeyi ve sözleşmenin sona ermesine dair kayıtları işaretleyin.
-
Ödeme kayıtları
Banka dekontu, hesap hareketi, makbuz veya ödeme yapıldığını gösteren yazışmaları toplayın. Kayıtta tarih, tutar, gönderen ve alıcının anlaşılabilir olup olmadığını kontrol edin. Açıklama kısmında ödemenin depozito olduğunun yazması yararlı olabilir; ancak açıklama bulunmaması, tek başına ödemenin yapılmadığını göstermez. Nakit ödeme iddiası varsa makbuz veya bunu doğrulayabilecek yazışma ve diğer kayıtları araştırın.
-
Banka hesabı ve güvence kayıtları
Güvence bankaya yatırılmışsa hesap hareketlerini, hesap türünü gösteren kayıtları ve bankayla yapılan yazışmaları alın. Hesabın kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere açılmış bir vadeli tasarruf hesabı olup olmadığını ve tarafların bankaya hangi belgeleri verdiğini kontrol edin (6098 sayılı Kanun m.342).
-
Taşınmazın teslim kayıtları
Taşınmazı teslim alırken ve boşaltırken düzenlenen tutanakları, anahtar teslimine ilişkin kayıtları ve varsa sayaç bilgilerini bir araya getirin. Tutanaklarda tarih, tarafların imzası ve belirtilen eksiklik veya hasarların açıkça yazılı olup olmadığına bakın. Teslim tutanağı yoksa bu durumu not edin; tek başına tutanak bulunmaması uyuşmazlığın sonucunu belirlemez.
-
Fotoğraf ve videolar
Başlangıç ve çıkış durumunu gösteren fotoğraf veya videoları, mümkünse çekim tarihleri ve hangi odaya ya da bölüme ait olduklarıyla birlikte saklayın. Orijinal dosyaları koruyun; seçilmiş görüntülerin yanında mevcutsa tüm kayıtları da muhafaza edin. Bu kayıtlar, taşınmazın teslim alınırken ve geri verilirken nasıl göründüğünü karşılaştırmaya yardımcı olabilir.
-
İade talebi ve kesinti yazışmaları
Depozitonun iadesini istediğiniz mesaj, e-posta veya yazıları; kiraya verenin yanıtlarını ve varsa kesinti hesabını saklayın. Kesinti ileri sürülüyorsa hangi zarar için, hangi tutarın ve hangi belgeye dayanılarak istendiğini ayırın. Yazışmaların tarihini ve kimin gönderdiğini gösterecek biçimde bütünlüğünü koruyun.
Hasar ve kesinti iddiasını hangi kayıtlarla karşılaştırmalısınız?
Kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (6098 sayılı Kanun m.334). Bu nedenle her iz veya değişiklik otomatik olarak kiracının karşılaması gereken bir zarar kabul edilmemelidir. İddia edilen durumun başlangıçta mevcut olup olmadığını, olağan kullanımla mı oluştuğunu ve çıkışta ne şekilde belgelendiğini karşılaştırın.
Kiraya veren, taşınmazı geri alma sırasında gözden geçirmeli ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik ya da ayıpları hemen yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak olağan incelemeyle teslim sırasında anlaşılamayacak eksiklik ve ayıplar için kiracının sorumluluğu devam eder; bunlar belirlendiğinde kiraya veren kiracıya hemen yazılı bildirim yapmalıdır (6098 sayılı Kanun m.335).
Bu nedenle çıkış tutanağını, tarihli yazışmaları ve varsa sonradan bildirilen sorunlara ilişkin kayıtları birlikte inceleyin. Bir belgenin bulunmaması veya fotoğraf çekilmemiş olması, tek başına kesintinin haklı ya da haksız olduğunu kanıtlamaz.
Banka güvencesinde üç aylık bildirimi karıştırmayın
Para veya kıymetli evrakın m.342’de öngörülen biçimde bankaya bırakıldığı bir güvence söz konusuysa, banka güvenceyi tarafların rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Ayrıca kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını ya da icra veya iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (6098 sayılı Kanun m.342).
Bu üç aylık süre, belirtilen banka bildirimiyle ilgilidir; her depozito uyuşmazlığında dava açmak için geçerli genel bir süre olarak anlaşılmamalıdır. Bu yolu değerlendirmeden önce güvencenin gerçekten banka hesabında veya bankaya depo edilmiş kıymetli evrak olarak tutulduğunu, hesabın kayıtlarını ve bankaya yapılmış bildirimleri kontrol edin.
Belgeleri tamamlamadan önce kontrol edin
- Sözleşmede depozito tutarı ve ödeme biçimi açıkça görülüyor mu?
- Ödeme kaydı, tutar ve taraf bilgileri bakımından sözleşmeyle eşleşiyor mu?
- Güvence bankadaysa hesap ve bankaya verilen talimatlara ilişkin kayıtlar mevcut mu?
- Kira ilişkisinin sona erdiği ve taşınmazın teslim edildiği tarihleri gösteren kayıtlar var mı?
- Başlangıç ve çıkış durumunu gösteren tutanak, fotoğraf veya yazışmalar bulunuyor mu?
- Kesinti iddiası varsa her kalemin tutarı, nedeni ve dayandırıldığı belge ayrı ayrı belli mi?
- İade talebi ile verilen yanıtların tarih ve gönderici bilgileri korunmuş mu?
- Belgelerin asılları veya özgün dijital dosyaları saklanmış mı; eksik belgeler hangi banka, taraf veya kayıt kaynağından araştırılabilir?
Dayanak mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.334, 335, 342Madde metinleri, HukukDosyam mevzuat arşivindeki resmî metne dayanmaktadır.
Mevzuat değişebilir. Kendi dosyanızda hangi hükmün, hangi tarihteki hâliyle uygulanacağını dosyanın koşullarına göre bir hukuk uzmanıyla değerlendirin.