Kira alacağı davası: Dava açılmadan önce hangi belgeler hazırlanmalı?

“Kira borcu var” demek yerine, her kira dönemi için ödenmesi gereken tutarı, yapılan ödemeyi ve kaldığını düşündüğünüz miktarı ayrı ayrı yazın. Böylece uyuşmazlığın hangi aylara ve hangi tutarlara ilişkin olduğunu belgelerle karşılaştırabilirsiniz.

| Dönem | O dönem için istenen kira | Görünen ödeme | İleri sürülen kalan | Dayanak kayıt | |---|---:|---:|---:|---| | Temsili örnek ay | Sözleşme veya ilgili kayıtla kontrol edin | Banka ya da başka ödeme kaydı | Hesaplanan fark | İlgili belgeyi belirtin |

Bu tablo bir hesaplama aracıdır; tek başına borcun kesinleştiğini göstermez. Kira bedelinin ödenmesi kiracının yükümlülüğüdür (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.313). Hangi tutarın ilgili dönem için geçerli olduğunu ve ödeme yapılıp yapılmadığını ise dosyanızdaki sözleşme ve kayıtlarla karşılaştırmanız gerekir.

Her dönem için istenen kira bedelini, o döneme ilişkin ödeme kayıtlarıyla yan yana koyun. Bir ödemenin hangi aya sayıldığı belirsizse bunu hesabınızda kesin kabul gibi göstermeyin; belirsizliği ayrıca not edin. Kısmi ödeme veya elden ödeme iddiası varsa, yalnızca toplam alacak rakamına bakmak eksik ya da hatalı bir sonuca yol açabilir.

Kira bedelinin artırıldığı ileri sürülüyorsa, hangi bedelin hangi dönem için talep edildiğini ve bunun hangi kayda dayandığını ayrı gösterin. Yan gider, depozito ve faiz gibi kalemleri de kira aslıyla tek bir tutar gibi birleştirmeyin; bunlar farklı değerlendirme gerektirebilir. Bu kalemlerin hangi koşullarda istenebileceği ve nasıl hesaplanacağı verilen kaynaklarla doğrulanamıyor.

Temsili örnek: Kiraya veren bir ay için kira bedelinin tamamının ödenmediğini düşünüyor; kiracı ise aynı ay için kısmi ödeme yaptığını belirtiyor. Hesapta o ayın istenen bedeli, görünen kısmi ödeme ve ileri sürülen kalan ayrı yazılır. Ödemenin başka bir aya ilişkin olduğu iddia ediliyorsa, bunu destekleyen kayıtlar da ayrıca incelenir.

Bir belgeyi dosyaya eklemek, tek başına neyi kanıtladığını açıklamaz. Örneğin sözleşmeyi kira ilişkisi ve kararlaştırılan bedelle; hesap hareketlerini belirli bir dönemde görünen ödemeyle; yazışmaları ise tarafların ödeme veya borç hesabına ilişkin açıklamalarıyla ilişkilendirin. İddia ettiğiniz her vakıayı ispata elverişli biçimde somutlaştırmanız ve hangi delilin hangi vakıayı desteklediğini belirtmeniz gerekir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.194).

İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme yoksa, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.190). Hangi tarafın hangi vakıayı ispatlaması gerektiği, ileri sürülen iddia ve savunmalara göre değerlendirilir; yalnızca belge listesine bakarak sonucun ne olacağı söylenemez.

Dava dilekçesinde iddianın dayanağı olan vakıaların özeti, bunların hangi delillerle ispatlanacağı ve açık talep sonucu yer almalıdır (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.119). Dilekçede gösterilen ve elinizde bulunan belgelerin dilekçeye eklenmesi; başka yerden getirtilmesi istenen belge veya dosyaların bulunmasını sağlayacak açıklamanın verilmesi gerekir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.121).

Yazılı kira sözleşmesi bulunmadığında, ilişkiyi ve ödemeleri gösterebilecek diğer kayıtları birlikte değerlendirin. Banka kaydında bir ödemenin görünmemesi, tek başına elden ödeme yapılmadığını kesinleştirmez; ödeme iddiasının hangi kayıtlarla desteklendiği ayrıca incelenmelidir. Dosyada henüz göremediğiniz bir kaydı da sırf elinizde olmadığı için kesin olarak yok saymayın.

Kira bedelinin hangi dönemde ne kadar olduğu, bir ödemenin hangi aya sayılacağı veya ek kalemlerin alacağa dâhil edilip edilemeyeceği tartışmalıysa, hesabı kesin rakam gibi sunmadan önce bu noktaları belgeler üzerinden açıklığa kavuşturun. Özellikle tarafların farklı ödeme anlatımları ya da kira bedeli artışına ilişkin uyuşmazlık varsa, somut belgelerin hukuki değerlendirmesi için uzman desteği alın. İhtar gönderilmiş olması da tek başına alacağın tahsil edildiğini veya tahliye koşullarının oluştuğunu göstermez.