Rehber · Kira uyuşmazlıkları
Kira Bedelinin Tespiti Davası: Dava Açılmadan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?
Kira bedelinin tespiti davasından önce sözleşme ve eklerini, kira ödemelerini, tarafların yazışma ve bildirimlerini, emsal kira bilgilerini ve taşınmazın özelliklerini gösteren kayıtları bir araya getirin. Her belgeyi, hangi kira dönemini veya iddiayı açıklamaya yardımcı olduğunu belirterek düzenleyin. Özellikle sözleşme başlangıcı, yenileme tarihi ve yazılı bildirimin ne zaman gönderilip tebliğ edildiği ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
Önce hangi kira döneminin incelendiğini belirleyin
Belgeleri toplamadan önce talebin hangi yeni kira dönemi için düşünüldüğünü ve kira ilişkisinin ne zaman başladığını not edin. Sözleşmedeki başlangıç tarihi, süresi ve yenileme dönemi bu kontrol için önemlidir. Sözleşme yenilenmiş veya ek protokoller imzalanmışsa, yalnızca ilk sözleşmeye bakmak eksik bir tablo oluşturabilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca kira bedelinin belirlenmesinde sözleşmedeki anlaşma, sözleşmenin süresi ve belirli hâllerde taşınmazın durumu ile emsal kira bedelleri dikkate alınır. Bu nedenle dosyayı, hangi kira dönemi ve hangi talep için hazırlandığı anlaşılacak şekilde düzenleyin.
Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek bedelin yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması bakımından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.345’te, davanın açıldığı tarih ve kiraya verenin yazılı bildirimde bulunduğu zamanla ilgili koşullar yer alır. Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması da aynı maddede ayrıca düzenlenmiştir. Bu nedenle sözleşme dönemi, bildirimin gönderilme ve tebliğ tarihleri ile istenen dönem birlikte incelenmeden bildirimin etkisi hakkında kesin sonuca varmayın.
Sözleşme ve ödeme kayıtlarını dosyalayın
İlk olarak kira ilişkisinin koşullarını ve fiilen yapılan ödemeleri gösterebilecek kayıtları toplayın. Belgelerin bulunmaması, ilgili olayın gerçekleşmediğini tek başına göstermez; eksik kayıtları başka kaynaklardan tamamlamayı deneyin.
-
Kira sözleşmesini ve eklerini ekleyin
İmzalı sözleşmenin tüm sayfalarını; varsa ek protokolleri, yenileme belgelerini ve kira bedeli ya da artışla ilgili yazılı anlaşmaları bir arada tutun. Başlangıç tarihi, sözleşme süresi, kira bedeli, ödeme düzeni ve yeni döneme ilişkin hükümlerin yerini not edin. Birden fazla belge varsa tarih sırasına koyun.
-
Kira ödemelerini dönemlere ayırın
Banka dekontlarını veya hesap hareketlerini tarih ve tutar bilgileriyle düzenleyin. Elden ödeme yapıldığı ileri sürülüyorsa buna ilişkin makbuz, imzalı belge veya yazışma gibi kayıtları da saklayın. Bir ödeme kaydı bulunamıyorsa bunu doğrudan “ödeme yapılmadı” şeklinde yorumlamayın; ilgili hesap ve yazışmaları da kontrol edin.
-
Her belgenin hangi iddiayla ilgili olduğunu yazın
Örneğin bir dekontun hangi aya ait olduğunu, bir sözleşme ekinin hangi kira bedelini düzenlediğini kısa bir belge listesinde belirtin. Dava dilekçesinde davacının iddialarının ve bunların dayandığı delillerin gösterilmesi gerekir; taraflar da dayandıkları vakıaları ispata elverişli biçimde somutlaştırıp hangi delilin hangi vakıayı desteklediğini açıklamalıdır (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.119 ve m.194).
Bildirim ve yazışmalarda tarihleri doğrulayın
Kiracı ile kiraya veren arasındaki kira bedeli görüşmelerini, artış bildirimlerini ve bunlara verilen yanıtları saklayın. E-posta, mesaj veya mektup kayıtlarını tarih bilgisiyle birlikte koruyun. Bir bildirim gönderilmişse, yalnızca bildirimin kopyasını değil, gönderim ve varsa tebliğ tarihini gösteren kaydı da dosyalayın.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.345 bakımından yazılı bildirimin zamanı önem taşıyabilir. Belgenin düzenlendiği tarih, gönderildiği tarih ve karşı tarafa ulaştığını gösteren tarih aynı olmayabilir. Bu tarihleri birbirine karıştırmayın; varsa tebligat veya teslim kayıtlarını ayrıca kontrol edin. Dosyada tebliğ belgesi görünmüyorsa bu tek başına bildirimin tebliğ edilmediğini kanıtlamaz.
Dava dilekçesinde talep sonucunun ve iddiaların dayanaklarının açıkça gösterilmesi gerektiğinden, yazışmaların hangi talep veya olayı desteklediğini belge listesinde belirtin (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.119).
Emsal kira bilgilerini karşılaştırılabilir hâle getirin
Emsal, kira bedeli karşılaştırmasında dikkate alınabilecek benzer taşınmaz veya kira bilgisi anlamına gelir. İlan çıktıları, ulaşılabilen kira sözleşmeleri ve taşınmazın kullanım koşullarını açıklayan kayıtlar başlangıç için toplanabilir. Her bilgiyle birlikte taşınmazın konumunu, büyüklüğünü, niteliğini, kullanım şeklini ve kira dönemini not edin.
Tek bir ilan bedeli, mevcut kira bedelini veya mahkemenin belirleyeceği bedeli tek başına kanıtlamaz. İlanın hangi tarihte yayımlandığını ve taşınmazın gerçekten kiraya verilip verilmediğinin bilinip bilinmediğini de kaydedin. Bilinmeyen bir bilgiyi tahminle tamamlamak yerine “bilinmiyor” olarak işaretleyin.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344, belirli hâllerde emsal kira bedelleriyle kiralananın durumunun dikkate alınmasını öngörür. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2013/14206 E., 2014/5993 K. sayılı ve 08.05.2014 tarihli kararının verilen konu özetinde de emsallerin konum, çevre, nitelik, kullanım şekli ve kira süresi gibi unsurlarla karşılaştırılması gerektiği belirtilmiştir. Bu kararın tam metni burada incelenmediğinden, somut dosyanızdaki emsallerin uygunluğu hakkında sonuç çıkarılamaz.
Taşınmazın özelliklerini gösteren kayıtları ekleyin
Emsal karşılaştırmasını anlamlı kılmak için hem kiralanan taşınmazın hem de karşılaştırılan taşınmazların özelliklerini mümkün olduğunca somut bilgilerle kaydedin.
-
Kiralanan taşınmazı tanımlayın
Adresini, kullanım amacını, büyüklüğünü ve varsa oda sayısı, katı, eklentileri veya kullanım koşulları gibi kira bedelini değerlendirmeye yardımcı olabilecek özellikleri not edin. Bu bilgileri destekleyen elinizdeki sözleşme eklerini, fotoğrafları veya diğer kayıtları tarih ve açıklamayla saklayın.
-
Emsalleri aynı ölçütlerle kaydedin
Her emsal için konum, büyüklük, nitelik, kullanım şekli ve kira dönemine ilişkin bilgileri aynı başlıklar altında yazın. Bir özelliği bilmiyorsanız varsayımda bulunmayın. Emsalin hangi yönlerden benzer, hangi yönlerden farklı olduğunu ayrıca belirtin.
-
Bilginin kaynağını belgeleyin
İlan, sözleşme, yazışma veya başka bir kayıt kullanıyorsanız belgenin ne olduğunu ve hangi tarihe ait bulunduğunu listeye ekleyin. Emsal bilgisi yalnızca sözlü aktarıma dayanıyorsa, bunu belgeyle doğrulanmış bilgi gibi sunmayın.
Dava öncesi belge kontrol listesi
- Kira sözleşmesinin ve varsa tüm eklerinin kopyası hazır mı?
- Sözleşme başlangıç tarihi, süresi ve yenileme dönemi ayrı ayrı not edildi mi?
- Ödeme kayıtları tarih ve dönem bilgisiyle düzenlendi mi?
- Tarafların bildirim ve yazışmaları tarih sırasına kondu mu?
- Gönderim ve varsa tebliğ tarihini gösteren kayıtlar kontrol edildi mi?
- Her emsal için konum, büyüklük, nitelik, kullanım şekli ve kira dönemi kaydedildi mi?
- Belge listesindeki her kayıt için hangi iddiayla ilgili olduğu belirtildi mi?
- Eksik veya doğrulanamayan bilgiler varsayımla değil, açıkça işaretlenerek mi gösterildi?
Dayanak mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344, 345Madde metinleri: HukukDosyam mevzuat arşivi (resmî metin), erişim 10.10.2026.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.119, 194Madde metinleri: HukukDosyam mevzuat arşivi (resmî metin), erişim 10.10.2026.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/14206 E., 2014/5993 K., 08.05.2014 BOZULMASINAYargıtay 6. Hukuk Dairesi kararının yalnızca verilen künyesi, konusu ve sonucu kullanıldı; tam metni incelenmedi.
Mevzuat değişebilir. Kendi dosyanızda hangi hükmün, hangi tarihteki hâliyle uygulanacağını dosyanın koşullarına göre bir hukuk uzmanıyla değerlendirin.
Belgenizin ne söylediğini görün
Tebligat, dilekçe ya da karar: belgenizi yükleyin ya da UYAP’tan aktarın; ne söylediği belgedeki yeri gösterilerek sade dille açıklansın.