Kira bedelinin tespiti davasında bilirkişi raporu nasıl değerlendirilir?

Hayır. Bilirkişi, çözümü özel veya teknik bilgi gerektiren konularda mahkemeye görüş sunar. Kira bedelinin belirlenmesinde taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri önem taşıyabilir; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kanunda belirtilen unsurlar hâkim tarafından hakkaniyete göre değerlendirilir (6098 sayılı Kanun m.344). Bilirkişiye başvurulmasının amacı teknik inceleme yaptırmaktır; hukuk bilgisiyle çözülebilecek konular için bilirkişi görevlendirilemez (6100 sayılı Kanun m.266).

Rapor, talep edilen kira bedelinin kabul edildiği veya bu tutarın tahsil edilebileceği anlamına gelmez. Hâkim bilirkişinin görüşünü diğer delillerle birlikte serbestçe değerlendirir (6100 sayılı Kanun m.282). Bu nedenle raporu, dosyanızdaki sözleşme, taşınmaz bilgileri ve sunulan emsallerle karşılaştırın.

Emsal kiraların yalnızca listelenmiş olması, raporun karşılaştırmaya elverişli olduğunu tek başına göstermez. Taşınmazların konumu, kullanım biçimi, büyüklüğü ve kira dönemleri arasında farklar varsa, bu farkların raporda nasıl ele alındığı önemlidir. Bir kira tutarını doğrudan kendi taşınmazınıza uygulamadan önce hangi özellikler bakımından benzer, hangi yönlerden farklı olduğunu kontrol edin.

Karar kaynaklarında da kira tespiti ve emsal incelemesiyle ilgili bozma sonuçları yer almaktadır. Örneğin Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2013/259 K. sayılı kararının konu açıklaması, kira tespitinde bilirkişi raporları ile incelenen emsallerin hüküm kurmaya elverişli olmamasıdır; kaynakta sonuç “bozulmasına” olarak verilmiştir. Bu bilgi, kararın tam gerekçesini veya sizin dosyanızdaki raporun da aynı sonucu doğuracağını göstermez. Taşınmazların özellikleri, emsal belgeleri ve rapordaki inceleme somut dosyaya göre değerlendirilmelidir.

Raporun tebliğinden sonra, itirazınızı rapordaki belirli bir tespit ile elinizdeki bilgi veya belge arasında bağ kurarak hazırlayın. Örneğin “emsaller uygun değil” demek yerine, hangi emsalin hangi özellik bakımından taşınmazınızdan ayrıldığını ve bu farkı hangi dosya belgesinin gösterdiğini açıklayın. Eksik veya belirsiz hususların bilirkişiye tamamlattırılmasını, açıklama alınmasını ya da yeni bilirkişi atanmasını mahkemeden talep edebilirsiniz (6100 sayılı Kanun m.281).

Bilirkişi raporuna itiraz süresi, raporun tarafınıza tebliğ edildiği tarihten itibaren iki haftadır. İtirazın bu sürede hazırlanması çok zor veya imkânsızsa ya da özel veya teknik bir çalışma gerekiyorsa, yine bu süre içinde mahkemeye başvurarak bir defaya mahsus olmak üzere iki haftayı geçmeyecek ek süre talep edilebilir. Ek sürenin verilip verilmeyeceğini mahkeme değerlendirir (6100 sayılı Kanun m.281).

Tebligat tarihini dosyadaki tebligat kaydından doğrulayın. Süre hesabında tereddüt varsa, rapor ve tebligat kayıtları birlikte incelenmelidir. Talebin hangi kira dönemi için sonuç doğuracağı da rapor itirazından ayrı bir konudur; kanunda yeni dönem başlangıcı, yazılı bildirim ve dava açma zamanına bağlı koşullar düzenlenmiştir (6098 sayılı Kanun m.345). Bu koşulların dosyanızdaki etkisi, sözleşme ve işlem tarihleriyle birlikte değerlendirilir.

Verilen karar künyelerinde kira bedelinin belirlenmesi ve emsal incelemesiyle ilgili bozma sonuçları bulunuyor. Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2006/11674 E., 2006/15595 K. sayılı kararı, taşınmazın getirebileceği kira bedelinin belirlenmesinde emsal araştırması konusuyla; Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2013/11846 E., 2014/3788 K. sayılı kararı ise emsallerin kira başlangıç tarihleri ve metrekare büyüklükleri bakımından karşılaştırılması konusuyla ilişkilidir. Kaynaklarda bu kararların sonuçları “bozulmasına” olarak verilmiştir.

Bu kısa bilgiler kararların tam metni veya bütün gerekçeleri değildir. Dolayısıyla kararların sizin dosyanızda aynı sonucu doğuracağını ya da her raporun aynı ölçütlerle değerlendirileceğini söylemek mümkün değildir. Somut dosyada raporun dayandığı emsaller ve karşılaştırma yöntemi ayrıca incelenmelidir.