Kira bedelinin tespiti davasında davacı, davalı ve vekillerin rolleri

Davacı, mahkemeye başvurarak bir talepte bulunan taraftır. Davalı, bu talebin yöneltildiği taraftır. Kira bedelinin tespiti davasında davacının ne istediğini anlamak için dava dilekçesinin yalnızca ilk sayfasına değil, özellikle sonuç ve talep bölümüne de bakın.

Davalının konumu ise dava dilekçesi ve varsa cevap dilekçesi birlikte okunarak anlaşılır. Cevap dilekçesindeki açıklamalar, davalının talebe hangi noktalardan karşı çıktığını gösterir; tek başına davalının belirli bir kira bedelini kabul ettiği ya da reddettiği anlamına gelmeyebilir. Beyanın kapsamını ve hangi talebe yanıt verdiğini metnin tamamında kontrol edin.

Dava dilekçesinde talebin kira bedelinin tespiti mi, ödenmeyen kira bedellerinin tahsili mi, yoksa başka bir istem mi olduğunu belirleyin. Bu talepler aynı şey değildir. Dava türü konusunda tereddüt varsa dilekçedeki talep sonucu ve varsa dosyaya sunulmuş önceki kararlar incelenmelidir.

Mahkemenin belirlemesi istenen kira bedeli, dilekçedeki talep bölümünden; talebin hangi yeni kira dönemi için ileri sürüldüğü ise dilekçedeki tarih ve açıklamalardan anlaşılabilir. Sözleşmenin başlangıç tarihi ile yenileme dönemini karşılaştırın. Talep edilen başlangıç tarihinin hangi kira dönemine denk geldiğini bu bilgilerle kontrol edin.

Kira bedelinin belirlenmesinde sözleşmedeki artış anlaşmasının bulunup bulunmaması ve kira ilişkisinin süresi önem taşıyabilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca, yenilenen dönemler için tarafların yaptığı anlaşma bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Böyle bir anlaşma yoksa kira bedeli, aynı oranı aşmamak koşuluyla kiralananın durumu gözetilerek hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda ise hâkim, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alır.

Temsili örnek: Dilekçede yeni kira dönemi için belirleme isteniyor, ancak talep edilen başlangıç tarihi sözleşmedeki yenileme dönemiyle örtüşmüyorsa bu tarih farkını ayrıca inceleyin. Yalnızca istenen tutara bakarak mahkemenin hangi dönem için karar vermesinin talep edildiğini varsaymayın.

Davacının talep ettiği başlangıç tarihi ile mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayabileceği birbiriyle ilişkili, ancak farklı sorulardır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.345 uyarınca kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir; ancak kararın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için maddede belirtilen koşulların sağlanması gerekir.

Bu sonuç, dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse ve dava yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa söz konusu olabilir. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm bulunması hâlinde de yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenecek bedel, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Dosyada sözleşmenin yeni dönemde artış öngören hükmünü, varsa yazılı bildirimin tarihini ve içeriğini, dava açılış tarihini ve talep edilen başlangıç tarihini karşılaştırın. Bildirim yapıldığı iddiası varsa, dosyada bulunmaması bildirimin hiç yapılmadığını tek başına kanıtlamaz; tarafların sunduğu belgeleri ve beyanları birlikte değerlendirin.

Vekil, taraf adına dava açıp davayı takip edebilir; tarafın davayı kendisinin takip etmesi de mümkündür. Bu imkân, dava ehliyeti bulunan kişiler için 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.71’de düzenlenmiştir.

Vekâletnamenin dosyada bulunup bulunmadığını ve kimin adına düzenlendiğini kontrol edin. Ayrıca vekilin yaptığı işlemin niteliğine bakın: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.74’e göre açıkça yetki verilmedikçe vekil, örneğin sulh olamaz, davadan veya kanun yollarından feragat edemez, davayı kabul edemez ve karşı tarafı ibra edemez. Maddede sayılan bazı işlemler için gereken yetkinin vekâletnamede açıkça yer alıp almadığını işlem bazında inceleyin.

Vekilin dilekçede kira bedeline ilişkin bir açıklama yapmış olması, tek başına özel yetki gerektiren işlemlerden birini yaptığı anlamına gelmez. Dosyadaki beyanın bir açıklama mı yoksa sulh, feragat veya davayı kabul gibi sonuç doğurabilecek bir işlem mi olduğunu ayırın. Vekâletnamenin kapsamı bu ayrımı yanıtlamıyorsa, vekilden veya hukuki danışmandan işlemin niteliğini ve yetkinin yeterli olup olmadığını somut belge üzerinden açıklamasını isteyin.