Kira bedelinin tespiti davasında eksik belgeler nasıl tespit edilir?

Kira bedelinin tespiti davası, kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir. Kira bedelinin uyarlanması talebiyle aynı şey değildir; burada dosyanızı kira bedelinin belirlenmesi bakımından inceleyin.

İlk olarak, davada hangi konularda açıklama yapacağınızı listeleyin. Örneğin sözleşmenin hangi tarihte başladığı, yeni kira döneminin ne zaman olduğu, mevcut kiranın nasıl ödendiği veya taşınmazın özellikleri hakkında bir iddianız olabilir. Ardından her iddianın karşısına onu destekleyebilecek belgeyi yazın. Taraflar dayandıkları vakıaları somutlaştırmalı ve her delilin hangi vakıayı ispatlamak için gösterildiğini açıkça belirtmelidir (6100 sayılı Kanun m.194).

Bu çalışma, bir belgenin tek başına iddiayı kesin olarak kanıtladığı anlamına gelmez. Amacı, hangi bilginin belgesiz kaldığını ve başka hangi kayıtların kontrol edilebileceğini görmektir.

| Kontrol konusu | Bakılabilecek belgeler | Kontrol edilecek bilgi | |---|---|---| | Kira ilişkisi ve dönem | Kira sözleşmesi, varsa ek protokoller | Başlangıç tarihi, kira dönemi, kira bedeli ve artış hükmü | | Ödeme | Banka hesap hareketleri, dekontlar, makbuzlar | Ödeme tarihi, tutarı, açıklaması ve hangi döneme ilişkin olduğu | | Bildirim | Bildirimin kopyası, gönderim ve teslim kayıtları | İçerik, gönderilme tarihi ve ulaşma bilgisi | | Taşınmaz | Taşınmazı tanımlayan kayıtlar, fotoğraflar ve mevcut belgeler | Konum, büyüklük, kullanım durumu ve özellikler | | Emsal kira | Benzer taşınmazlara ilişkin kira bilgileri ve bunları destekleyen belgeler | Gerçek kira bedeli ve taşınmazların karşılaştırılabilir olup olmadığı |

Sözleşmenin imzalı nüshasını ve sonradan yapılan ekleri birlikte inceleyin. Özellikle kira ilişkisinin başlangıcını, yenileme döneminin başlangıç tarihini, kararlaştırılan kira bedelini ve yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunup bulunmadığını not edin. Birden fazla nüsha veya ek varsa tarih ve içerik bakımından farklılık olup olmadığını karşılaştırın.

Bu bilgiler, kira bedelinin hangi esaslarla belirleneceği ve belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren etkili olabileceği değerlendirilirken önem taşıyabilir. Yenilenen dönemlere ilişkin anlaşmalar, kanundaki sınırlar çerçevesinde değerlendirilir; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedelinin belirlenmesinde ayrıca kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınır (6098 sayılı Kanun m.344).

Sözleşme kayıpsa, taraflarda veya kira ilişkisine dair dosyanızda bulunan kopyaları araştırın. İmzalı nüshaya ulaşamıyorsanız, hangi taraf veya kayıtta aradığınızı, ulaştığınız nüshanın eksik olup olmadığını ve hangi sayfa ya da ekin bulunmadığını not edin. Bir kopyanın bulunamaması, sözleşmenin hiç yapılmadığını tek başına göstermez.

Ödeme kayıtlarında yalnızca toplam tutara değil, ödemenin tarihine, açıklamasına ve hangi kira dönemine ilişkin olduğuna da bakın. Banka hareketlerini kendi hesap dökümlerinizle karşılaştırın; varsa dekont ve makbuzları ilgili ay veya dönemle eşleştirin. Açıklama kısmı belirsizse, ödemenin hangi döneme ait olduğunu gösteren başka bir yazışma veya kayıt bulunup bulunmadığını kontrol edin.

Banka hareketlerinde bir ödeme görünmemesi, ödemenin hiç yapılmadığını tek başına kanıtlamaz. Başka hesap, nakit ödeme veya farklı bir kayıt ihtimali varsa, bunları da dosyanızdaki bilgilerle birlikte değerlendirin.

Bildirimler bakımından bildirimin içeriğini, gönderildiği tarihi ve teslim bilgilerini ayrı ayrı kaydedin. Kopya, gönderim belgesi ve teslim kaydı aynı şeyi göstermez; mümkünse her birini bulun. Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunursa, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığı takdirde mahkemece belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur (6098 sayılı Kanun m.345).

Bu nedenle yalnızca kişisel takvim notuna veya mesaj ekran görüntüsüne dayanarak bildirim tarihini kesinleştirmeyin. Bildirimin gönderilme ve ulaşma bilgilerini destekleyen kayıtları da arayın. Kayıt bir ekranda görünmüyorsa, bu durum işlemin yapılmadığını tek başına göstermez.

Taşınmazın durumu, kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınabilecek unsurlardandır. Bu nedenle elinizdeki belgelerde taşınmazın konumu, büyüklüğü, kullanım şekli ve mevcut özellikleri hakkında hangi bilgilerin bulunduğunu belirleyin. İddianızı destekleyen fotoğraf, plan, ilan veya başka bir kayıt varsa tarihini ve hangi özelliği gösterdiğini not edin.

Emsal kira bilgisi, benzer bir taşınmaz için istenen bedelden ibaret olmayabilir. İlan fiyatı, gerçekten kurulmuş bir kira ilişkisindeki bedeli tek başına göstermeyebilir; ayrıca taşınmazların konum, büyüklük, kullanım durumu ve kira ilişkisinin başlangıcı yönünden karşılaştırılabilir olup olmadığını kontrol edin. Kira bedelinin belirlenmesinde emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu dikkate alınır (6098 sayılı Kanun m.344).

Emsal diye değerlendirdiğiniz her bilgi için kaynağı, tarihini, taşınmazın temel özelliklerini ve bilginin gerçekleşmiş bir kirayı mı yoksa ilan talebini mi gösterdiğini kaydedin. Bu ayrıntılar yoksa, emsalin hangi yönünün belirsiz olduğunu açıkça yazın.

Bir belgenin karşı tarafta olduğunu düşünüyorsanız, yalnızca genel bir talepte bulunmak yerine belgenin ne olduğunu, hangi iddiayla ilgili olduğunu ve neden önemli olduğunu açıklayın. Belgenin ibrazı için mahkemenin değerlendirme yapması gerekir. 6100 sayılı Kanun m.220’de, belgenin elinde olduğu kabul edilen veya belirli koşullarda varlığı anlaşılan hâllerde mahkemenin ibraz için kesin süre vermesi düzenlenmiştir.

Belgenin sunulmaması her durumda aynı sonucu doğurmaz. Kanundaki koşullar gerçekleşir, belge verilen sürede sunulmaz ve kabul edilebilir mazeret de gösterilmezse mahkeme, duruma göre belgenin içeriği hakkındaki diğer tarafın beyanını kabul edebilir. Bu, belgenin sunulmadığı her durumda karşı tarafın iddiasının otomatik olarak kabul edileceği anlamına gelmez (6100 sayılı Kanun m.220).

Belgenin karşı tarafta olup olmadığından emin değilseniz, bunu kesin bilgi gibi yazmayın. Belgenin varlığına işaret eden yazışma, önceki belge veya başka bir kayıt varsa belirtin; yoksa bu belirsizliği dosya notunuza ekleyin.

Sözleşme nüshaları arasında tarih veya artış hükmü farkı varsa, bildirim süresi bakımından başlangıç ve teslim tarihi net değilse ya da emsal olarak sunduğunuz taşınmazların karşılaştırılabilirliği tartışmalıysa, dosyanın tümü üzerinden hukuki değerlendirme alın. Bu noktalar, hangi kira dönemi için talepte bulunulduğunu ve hangi belgelerin hangi iddiayı desteklediğini etkileyebilir. Özellikle birden fazla sözleşme veya bildirim kaydı varsa, yalnızca tek bir belgeye bakarak dönem ve sonuç hakkında kesin çıkarım yapmayın.