Kira bedelinin tespiti davasında ilk duruşmaya nasıl hazırlanılır?

“İlk duruşma” tek başına duruşmanın türünü göstermez. Davetiyedeki duruşma açıklamasını ve dosyada daha önce düzenlenmiş tutanakları inceleyin. Duruşma ön inceleme ise hâkim, dava şartları ve ilk itirazlar hakkında karar verebilmek için tarafları dinleyebilir; ayrıca tarafların anlaştığı ve anlaşamadığı konuları tek tek belirler (6100 sayılı Kanun m.140).

Ön inceleme duruşmasında taraflar sulhe veya arabuluculuğa teşvik edilebilir. Sonuç alınamazsa anlaşmazlık konuları tutanağa geçirilir; tahkikat bu tutanak esas alınarak yürütülür (6100 sayılı Kanun m.140). Bu nedenle duruşma öncesinde uyuşmazlığın hangi noktalarının açık olduğunu, hangi konularda anlaşma bulunmadığını not edin.

Dosyada görünmeyen bir belgenin sunulmadığını varsaymayın. UYAP’taki dosya evrakını, elinizdeki belgelerle birlikte kontrol edin. Duruşma davetiyesi ve önceki tutanaklar duruşmanın niteliğini göstermiyorsa bu belirsizliği duruşmadan önce dosyayı inceleyen bir hukukçuyla netleştirin.

Sözleşmenin başlangıç tarihi, kira dönemi, artış hükmü ve bedelin yabancı para olarak belirlenip belirlenmediği, mahkemenin hangi kira dönemi ve hangi kurallar çerçevesinde değerlendirme yapacağını etkileyebilir. Bu bilgileri sözleşmenin aslıyla veya elinizdeki nüshayla karşılaştırın; ek protokol ya da sonradan yapılmış yazılı anlaşmalar varsa onları da dosyada arayın.

Kira bedelinin belirlenmesinde sözleşmedeki anlaşma, kiralananın durumu ve bazı hâllerde emsal kira bedelleri dikkate alınır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkimin değerlendirmesinde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri yer alır (6098 sayılı Kanun m.344). Bu nedenle sözleşme süresini ve davada hangi dönemin tartışıldığını birlikte kontrol edin; yalnızca mevcut kira tutarına bakarak talebin dayanağını varsaymayın.

Ödeme kayıtlarını, hangi ayın kirası olduklarını anlaşılır kılacak şekilde düzenleyin. Kayıtların davadaki talebi veya savunmayı nasıl desteklediğini kısa bir notla belirtin. Ödeme yapıldığına ilişkin bir kayıt, tek başına tarafların yeni kira bedeli üzerinde anlaştığını gösterdiği şeklinde yorumlanmamalıdır; varsa bu konudaki yazışmaları ve anlaşmaları ayrıca kontrol edin.

Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacağı, dava tarihine ve sözleşmedeki artış hükmüne göre değişebilir (6098 sayılı Kanun m.345).

Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuş ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa, belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur (6098 sayılı Kanun m.345).

Bu koşulları değerlendirirken sözleşmedeki dönem başlangıcını, dava açılış tarihini ve varsa yazılı bildirimin tarihini birlikte kontrol edin. Duruşmada talep edilen bedelin hangi dönem için istendiği de dilekçeden anlaşılır olmalıdır. Bu rehber belirli bir dosyada geçerli başlangıç tarihini veya kira tutarını belirlemez.

Dilekçelerin karşılıklı verilmesinden sonra iddia veya savunma, kural olarak genişletilemez ya da değiştirilemez. Islah ve karşı tarafın açık muvafakatiyle ilgili hükümler saklıdır (6100 sayılı Kanun m.141). Bu nedenle duruşmada yeni bir talep veya önceki beyanlarla çelişebilecek bir açıklama yapmadan önce, bunun dosyadaki dilekçelerle ilişkisini kontrol edin.

Delillerin de kural olarak kanunda belirtilen süreden sonra gösterilmesi mümkün değildir. Ancak sonradan ileri sürülmesi yargılamayı geciktirme amacı taşımıyorsa veya delilin süresinde ileri sürülememesi ilgili tarafın kusurundan kaynaklanmıyorsa mahkeme buna izin verebilir (6100 sayılı Kanun m.145). Ayrıca ön inceleme duruşmasında, gerekli ihtara rağmen dilekçede gösterilen belgelerin sunulmaması veya getirtilmesi için gerekli açıklamanın yapılmaması, o delile dayanmaktan vazgeçilmiş sayılma sonucuna yol açabilir (6100 sayılı Kanun m.140).

Bir belgeyi daha önce sunduğunuzu düşünüyorsanız dosyadaki evrakı ve varsa tutanağı kontrol edin. Henüz sunulmamış bir delil varsa neden daha önce sunulmadığını ve neyi kanıtlayacağını açıklığa kavuşturun. Süresi veya kabul edilip edilmeyeceği tartışmalı bir delil söz konusuysa, duruşma günü yaklaşmadan dosyanın aşamasını hukukçuyla değerlendirin.